März 2007
Dienst- und Handwerkerleistungen von der Steuerschuld absetzen
Unsere Wohnungseigentümer können mit unserer "Bestätigung von Leistungen gemäß § 35a EStG" und der Anteilsberechnung in der jeweiligen Jahresabrechnung der Wohnung ihre Steuervorteile im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung 2006 ggf. steuermindernd einsetzen.
Paragraph 35a Einkommensteuergesetz beeinflußte unseren gewohnten Abrechnungs-ZEITPLAN !
Das erste Quartal im Jahr ist unser "Abrechnungs-Quartal". Bei den meisten unserer WEG's entspricht das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr. Im Vorjahr (2006) hatten bis Ende Februar bereits 89 % unserer Wohnungseigentümer ihre Jahresabrechnungen 2005 in Händen. In diesem Jahr erhielten bis Ende Februar 73 % unserer Eigentümer die Abrechnungen 2006, d.h. das Vorjahrsergebnis konnte nicht erreicht werden. Selbst diese Quote bedurfte größter Anstrengung und einen weit überdurchschnittlichen Arbeitseinsatz unserer Mitarbeiter.
Überdurchschnittlichen Umfang haben diesmal auch unsere Abrechnungs-Sendungen.
Grund für diesen erhöhten Zeit- und Bearbeitungsaufwand war die im November 2006 vom Bundesfinanzministerium bekannt gemachte Einbeziehung der Wohnungseigentümergemeinschaften in die Regelungen des § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen mit rückwirkender Anwendung für das gesamte Jahr 2006.
Diese steuerlichen Regelungen sehen vor, dass insbesondere die in der Wohnung selbst wohnenden Eigentümer bestimmte Kostenanteile der im Abrechnungsjahr angefallenen Dienst- und Handwerkerleistungen von der Steuerschuld absetzen können!
In Fällen vermieteter Wohnungen hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gleichartigen steuerlichen Anspruch, soweit er von den Dienstleistungen (teilweise auch von umlagefähigen handwerklichen Wartungsarbeiten) im Rahmen seiner vertraglichen Mietnebenkostenabrechnung mit dem Vermieter betroffen ist. Hierzu hat ihm der Vermieter die erforderlichen bestätigenden Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
Sämtliche Rechnungsvorgänge der Wohnungseigentümergemeinschaften mussten somit rückwirkend ab 01.01.2006 im Hinblick auf § 35a EStG geprüft, in Höhe der steuerlichen Begünstigung bzw. Nichtbegünstigung 'zerlegt', den verschiedenen Fallgestaltungen des § 35a (es gibt 4 verschiedene Begünstigungen) zugeordnet und schließlich in einer Bestätigung zur Vorlage beim Finanzamt chronologisch und in Einzelpositionen nachgewiesen und aufgelistet werden. Allein diese steuerlichen Bestätigungen haben selbst bei mittleren Wohnanlagen einen Umfang von 3 bis 4, bei größeren gar einen Umfang von 8 bis 10 Seiten !
Obgleich es sich um außerhalb der gesetzlichen WEG-Verwaltung liegende steuerrechtliche Maßnahmen handelt, die eher den steuerberatenden Berufen zugeordnet wären, haben wir rückwirkend für 2006 diese Aufarbeitung mit erheblicher, allerdings auch sehr zeitaufwendiger Energie übernommen.
Unsere Wohnungseigentümer können somit aus unserer beim Finanzamt vorzulegenden "Bestätigung von Leistungen gemäß § 35a EStG" und der Anteilsberechnung in der jeweiligen Jahresabrechnung der Wohnung ihre Steuervorteile entweder im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung 2006 selbst steuermindernd einsetzen oder diese Unterlagen ihrem steuerlichen Berater übergeben.
Im übrigen werden wir den Komplex "haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen" in den diesjährigen Eigentümerversammlungen behandeln.
Trotz dieser in den letzten 3 Monaten unerwartet entstandenen Mehrbelastung geht unsere Zeitplanung davon aus, dass auch die restlichen 27% unserer Wohnungseigentümer ihre Jahresabrechnung 2006 bis spätestens 24.03.2007 vorliegen haben.
Wir wissen, dass viele Eigentümer (und deren Mieter) der Abrechnung 2006 mit bangen Erwartungen entgegen sahen, nachdem die Kosten der Heizenergien Öl, Gas und Fernwärme auch 2006 wieder eine deutliche Aufwärtsentwicklung nahmen und die Medien einen zu erwartender "Nebenkosten-Schock" für Wohnungseigentümer und Mieter ankündigten.
Auch unsere Wohnungseigentümer waren von dieser Energiekosten-Entwicklung betroffen, jedoch hatten wir bereits im Frühjahr 2006 bei der Heizkosten-Kalkulation der Wirtschaftspläne entsprechende Vorsorge mit eingeplant. Die monatlichen Hausgelder wurden frühzeitig der Kostenentwicklung angepaßt und die Richtigkeit dieser seit Jahren von uns vorgeschlagenen Vorsorge hat sich wiederum bestätigt: Bei den weitaus meisten zentralbeheizten Wohnanlagen wurden unsere Heizkosten-Planzahlen 2006 eingehalten oder sogar unterschritten, so dass sich heizkostenbedingte Nachzahlungen nur bei Wohnungseigentümern bzw. Mietern mit über dem Durchschnitt liegenden (eigenen) Verbraucherverhalten ergeben.
ERSTENS: Gibt es in der Wohnanlage Zahlungsrückstände oder gar Ausfälle, die zu Lasten der übrigen Eigentümer gehen ?
...Antwort
ZWEITENS: Wie können angesichts der nach wie vor hohen Arbeitslosigkeit und knapper Kassen bei einzelnen Miteigentümern Wohnungsleerstände vermieden, gesunde und gediegene Bewohnerstrukturen erhalten und mit einem guten Pflege- und Instandhaltungs-Standard des Gemeinschaftseigentums in Einklang gehalten werden ?
...Antwort
03/07 - U.Nußbaum